• ویژگی پروژه‌های سرمایه‌گذاری 

در بهره‌برداری از ساختمان، فقط زیبایی ظاهری ملاک عمل نیست و آنچه اهمیت به سزایی دارد، تأمین آسایش و رفاه بیشتر است که آن هم به عملکرد درست ارتباطات داخلی و ترکیب‎بندی فضاها بستگی دارد و این زیبایی ذاتی پروژه را سبب می‌شود.

معماری ماندگار و پایدار می‎تواند راه‎های تغییر سبک زندگی و بهتر زیستن را برای ساکنان به ارمغان آورد.

بر اساس بازخورد به دست‌آمده از خریداران و ساکنان پروژه‎ها، خصوصیات زیر حائز اهمیت است.

-مالکان اشتیاق به نگهداری واحدهای خود دارند و بنابراین در بیشتر مجتمع‌های سـاخته شده در تمام مقاطع، افراد در نوبت خرید واحد هستند.

-تمایل به اجاره واحدها زیاد است و در بیشتر مجتمع‌ها افرادی در نوبت اجاره هستند.

-افراد ساکن در مجتمع‌ها ترجیح می‌دهند به صورت چندخانواری واحد خریداری کنند.

-مالکانی کـه نیاز به تغییر واحد دارند، دردیگر پروژه‌هـا سرمایه‌گذاری می‌کنند جا‌بجا می‌شوند یـا در همان پروژه واحد خود را با واحد بزرگتری تعویض می‌کنند.

-با توجه به تقاضای زیاد خریدار در واحدهای منتقل‌ شده، قیمت‌گذاری با مالک است و با قیمت بالاتری نسبت به قیمت منطقه به فروش می‎رسد.

-با توجه به تقاضای زیاد اجاره، واحدهای مورد اجاره نسبت به منطقه با قیمت بالاتر واگذار می‌شوند.

-مستأجران واحدها پس از مدتی به فکر سرمایه‌گذاری در شرکت یا خرید واحدهای ساخته شده می‌افتند.

-سرمایه‌گذاران و خریداران واحدها، معرف‌های خوبی برای سرمایه‌گذاران و خریداران جدید هستند.

-در انتخاب مالکان از یک قشر خاص و هماهنگ با مجموعه دقت می‎شود.

-با توجه به هزینه‌های زیربنایی پروژه و بهره‌مندی از استاندارد ساخت، هزینه شارژ مجتمع در حداقل متعارف است.

-با توجه به سیاست‌گذاری اندوخته مـالی پروژه در موارد خاص، هزینه‌هـا از این منبع فراهم و با حداقل فشار مالی بر ساکنان تأمین می‌شود.

-شرکت در رفع مشکلات ایجاد شده در مجموعه و بهره‌گیری از تجربیات سازندگان پروژه حضور فعال دارد.

-طولانی بودن عمر ساختمان‌ها و ماندگاری آنها از دیدگاه کارشناسی و بهره‌برداران

-احداث ساختمان‌های پایدار با بهره‌گیری از استانداردهای ساختمان سبز و لید (leed)

-بهره‌مندی از استانداردهای بالای طراحی و ساخت


• اصول اولیه پروژه‌های سرمایه‌گذاری 

- ایجاد تنوع در پروژه از جمله:

     • موقعیت مکانی پروژه‌ها

     • تعداد واحدها در یک مجتمع

     • امکانات جانبی در مجتمع با توجه به تعداد واحد و متراژ پروژه

     • متراژ واحدها

     • قیمت واحدها

     • طراحی و جانمایی پروژه

     • تأمین پارکینگ مازاد

     • دسترسی به شاه‌راه‌های اصلی

     • محصولات مصرفی و رنگ


• بررسی و نقد روش‌های متداول سرمایه‌گذاری

۱- مضاربه (با نرخ ثابت)

مضاربه عقد قرارداد دوطرفه است که بر اساس آن یک نفر سرمایه‌گذار به عنوان مالک و فرد دیگری به عنوان کارگذار طی قراردادی با شرایط خاص، با هم قرار می‌گذارند که کارگذار با سرمایه مالک تجارت کرده و از سود کسب شده، درصدی را طبق توافق قبلی با مالک، به صورت ثابت ماهانه یا سالانه دریافت کند.

- بررسی و نقد روش‌های متداول مشارکت

از مشکلات این روش در صورت عدم رونق، کارگذار از سرمایه تا مدتی سود می‌دهد و در پایان اعلام ورشکستگی می‌کند.


۲- مشارکت در بازار ( سرمایه-کار)

بر اساس این قرارداد، سرمایه‌گذار متعهد به تأمین سرمایه و طرف مقابل ملزم به کار با این سرمایه می‌شود. بنا بر نوع پروژه، سود حاصله به نسبت توافق شده بین طرفین و در زمانهای تعیین شده تقسیم می‌شود.

برای مثال:

در بازار به نسبت ۵۰% بین طرفین ولی در آژانس املاک یا آرایشگاه به نسبت ۶۰ % - ۴۰ % بین سرمایه‌گذار و کارشناس تقسیم سود صورت می‌گیرد.


۳- مشارکت با سهم مشخص هر یک از سهامداران – تعاونی‌ها

در این روش هریک از سرمایه‌گذاران به میزان سرمایه‌گذاری‎شان از پروژه سهم خواهند داشت و سهامداران ملزمندتادر زمان‌بندی‌های مشخص و به میزان سهم‎شان نسبت به پرداخت هزینه‌های پروژه اقدام کنند.

- مشکلات این روش عبارت است از:  

الف- ناهماهنگی در تأمین یکنواخت بودجه

ب- اعمال سلیقه شخصی هر یک از سهامداران در طراحی و اجرا

ج- طولانی شدن زمان پروژه به دلایل بالا و در نتیجه کم شدن میزان بازدهی پروژه

برای مثال:

پروژه ۱۲۵(دیباجی شمالی) -------- پس از اخذ پروانه بنا به تصمیم شرکا و عدم تأمین مالی فروخته شد

پروژه ۱۴۱( پل رومی) ------------- به علت عدم تامین مالی از طرف سهامداران فروخته شد


۴- بهره‌مندی از سود و زیان پروژه به میزان سرمایه

۱-۴- مشارکت با مالک

بر اساس این قرارداد، مالک ملک خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز عملیات اجرایی و هزینه‌های تخریب و نوسازی ساختمان را به عهده می‌گیرد و با توجه به ارزش زمین و هزینه‌های تخریب و نوسازی، تقسیم واحدهای آپارتمانی ساخته شده بین طرفین صورت می‌گیرد.

شرایط پیشرفت خوب پروژه

الف- ایجاد اعتماد بین سازنده و مالک و پایبندی به اجرای قرارداد به صورت برد – برد در طول قرارداد

ب- توجه به توان سازنده در ساخت و حضور در بازار و تعیین درصد معادل با آن

ج- همکاری به منظور بالا بردن سطح پروژه و پرهیز از حاشیه‌سازی و اختلاف سلیقه

د- پرهیز از حضور و اظهار نظرهای مشاوران املاک

ه- تنظیم قرارداد کامل با حفظ منافع دو طرف


۲-۴- جذب سرمایه از سرمایه‌گذاران

در این روش به میزان نیاز پروژه و زمانبندی‌های تعیین شده، شرکت اقدام به جذب سرمایه از سرمایه‌گذاران می‌شود و در انتهای پروژه و فروش آن، به تقسیم سود به نسبت سرمایه افراد می‌پردازد. در این روش سرمایه‌گذار در تمامی سود و زیان پروژه سهیم می‌شود و برای انتخاب واحد، در صورت تمایل، در پایان پروژه در اولویت قرار خواهد داشت. در این روش محدودیتی در مورد میزان سرمایه‌گذاری وجود ندارد و سرمایه‌گذاران به چندین روش متفاوت می‌توانند در پروژه مورد نظرشان سرمایه‌گذاری کنند. این نوع سرمایه‎گذاری دارای مزایایی به شرح زیر است:

الف- امکان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با سرمایه‌های اندک

ب- حفظ و افزایش قدرت خرید در بازار مسکن

ج- امکان سرمایه‌گذاری و خرید واحد در انتهای پروژه

د- تزریق مرحله به مرحله سرمایه و در نتیجه به نوعی پس‌انداز

ه- تزریق بودجه همگن به پروژه (از سوی دیگر سرمایه‌گذاران) و عدم ایجاد وقفه در پروژه به دلیل کمبود اعتبار

و- توجه بیشتر به کیفیت و استاندارد ساخت به دلیل عدم نگرانی از کسری بودجه