• ویژگی پروژه‌های سرمایه‌گذاری
در بهره‌برداری از ساختمان، فقط زیبایی ظاهری ملاک عمل نیست و آنچه اهمیت به سزایی دارد، تأمین آسایش و رفاه بیشتر است که آن هم به عملکرد درست ارتباطات داخلی و ترکیببندی فضاها بستگی دارد و این زیبایی ذاتی پروژه را سبب می‌شود.
معماری ماندگار و پایدار میتواند راههای تغییر سبک زندگی و بهتر زیستن را برای ساکنان به ارمغان آورد.
بر اساس بازخورد به دست‌آمده از خریداران و ساکنان پروژه‌ها، خصوصیات زیر حائز اهمیت است.
-مالکان اشتیاق به نگهداری واحدهای خود دارند و بنابراین در بیشتر مجتمع‌های سـاخته شده در تمام مقاطع، افراد در نوبت خرید واحد هستند.
-تمایل به اجاره واحدها زیاد است و در بیشتر مجتمع‌ها افرادی در نوبت اجاره هستند.
-افراد ساکن در مجتمع‌ها ترجیح می‌دهند به صورت چندخانواری واحد خریداری کنند.
-مالکانی کـه نیاز به تغییر واحد دارند، دردیگر پروژه‌هـا سرمایه‌گذاری می‌کنند جا‌بجا می‌شوند یـا در همان پروژه واحد خود را با واحد بزرگتری تعویض می‌کنند.
-با توجه به تقاضای زیاد خریدار در واحدهای منتقل شده، قیمت‌گذاری با مالک است و با قیمت بالاتری نسبت به قیمت منطقه به فروش میرسد.
-با توجه به تقاضای زیاد اجاره، واحدهای مورد اجاره نسبت به منطقه با قیمت بالاتر واگذار می‌شوند.
-مستأجران واحدها پس از مدتی به فکر سرمایه‌گذاری در شرکت یا خرید واحدهای ساخته شده می‌افتند.
-سرمایه‌گذاران و خریداران واحدها، معرف‌های خوبی برای سرمایه‌گذاران و خریداران جدید هستند.
-در انتخاب مالکان از یک قشر خاص و هماهنگ با مجموعه دقت می‌شود.
-با توجه به هزینه‌های زیربنایی پروژه و بهره‌مندی از استاندارد ساخت، هزینه شارژ مجتمع در حداقل متعارف است.
-با توجه به سیاست‌گذاری اندوخته مـالی پروژه در موارد خاص، هزینه‌هـا از این منبع فراهم و با حداقل فشار مالی بر ساکنان تأمین می‌شود.
-شرکت در رفع مشکلات ایجاد شده در مجموعه و بهره‌گیری از تجربیات سازندگان پروژه حضور فعال دارد.
-طولانی بودن عمر ساختمان‌ها و ماندگاری آنها از دیدگاه کارشناسی و بهره‌برداران
-احداث ساختمان‌های پایدار با بهره‌گیری از استانداردهای ساختمان سبز و لید (leed)
• بررسی و نقد روش‌های متداول سرمایه‌گذاری
۱- مضاربه (با نرخ ثابت)
مضاربه عقد قرارداد دوطرفه است که بر اساس آن یک نفر سرمایه‌گذار به عنوان مالک و فرد دیگری به عنوان کارگذار طی قراردادی با شرایط خاص، با هم قرار می‌گذارند که کارگذار با سرمایه مالک تجارت کرده و از سود کسب شده، درصدی را طبق توافق قبلی با مالک، به صورت ثابت ماهانه یا سالانه دریافت کند.
- بررسی و نقد روش‌های متداول مشارکت
از مشکلات این روش در صورت عدم رونق، کارگذار از سرمایه تا مدتی سود می‌دهد و در پایان اعلام ورشکستگی می‌کند.
۲- مشارکت در بازار ( سرمایه-کار)
بر اساس این قرارداد، سرمایه‌گذار متعهد به تأمین سرمایه و طرف مقابل ملزم به کار با این سرمایه می‌شود. بنا بر نوع پروژه، سود حاصله به نسبت توافق شده بین طرفین و در زمانهای تعیین شده تقسیم می‌شود.
برای مثال:
در بازار به نسبت ۵۰% بین طرفین ولی در آژانس املاک یا آرایشگاه به نسبت ۶۰ % - ۴۰ % بین سرمایه‌گذار و کارشناس تقسیم سود صورت می‌گیرد.
-بهره‌مندی از استانداردهای بالای طراحی و ساخت
• اصول اولیه پروژه‌های سرمایه‌گذاری
- ایجاد تنوع در پروژه از جمله:
• موقعیت مکانی پروژه‌ها
• تعداد واحدها در یک مجتمع
• امکانات جانبی در مجتمع با توجه به تعداد واحد و متراژ پروژه
• متراژ واحدها
• قیمت واحدها
• طراحی و جانمایی پروژه
• تأمین پارکینگ مازاد
• دسترسی به شاه‌راه‌های اصلی
• محصولات مصرفی و رنگ
۳- مشارکت با سهم مشخص هر یک از سهامداران – تعاونی‌ها
در این روش هریک از سرمایه‌گذاران به میزان سرمایهگذاریشان از پروژه سهم خواهند داشت و سهامداران ملزمندتادر زمانبندیهای مشخص و به میزان سهمشان نسبت به پرداخت هزینه‌های پروژه اقدام کنند.
- مشکلات این روش عبارت است از:
الف- ناهماهنگی در تأمین یکنواخت بودجه
ب- اعمال سلیقه شخصی هر یک از سهامداران در طراحی و اجرا
ج- طولانی شدن زمان پروژه به دلایل بالا و در نتیجه کم شدن میزان بازدهی پروژه
برای مثال:
پروژه ۱۲۵(دیباجی شمالی) -------- پس از اخذ پروانه بنا به تصمیم شرکا و عدم تأمین مالی فروخته شد
پروژه ۱۴۱( پل رومی) ------------- به علت عدم تامین مالی از طرف سهامداران فروخته شد
۴- بهره‌مندی از سود و زیان پروژه به میزان سرمایه
۱-۴- مشارکت با مالک
بر اساس این قرارداد، مالک ملک خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز عملیات اجرایی و هزینه‌های تخریب و نوسازی ساختمان را به عهده می‌گیرد و با توجه به ارزش زمین و هزینه‌های تخریب و نوسازی، تقسیم واحدهای آپارتمانی ساخته شده بین طرفین صورت می‌گیرد.
شرایط پیشرفت خوب پروژه
الف- ایجاد اعتماد بین سازنده و مالک و پایبندی به اجرای قرارداد به صورت برد – برد در طول قرارداد
ب- توجه به توان سازنده در ساخت و حضور در بازار و تعیین درصد معادل با آن
ج- همکاری به منظور بالا بردن سطح پروژه و پرهیز از حاشیه‌سازی و اختلاف سلیقه
د- پرهیز از حضور و اظهار نظرهای مشاوران املاک
ه- تنظیم قرارداد کامل با حفظ منافع دو طرف
۲-۴- جذب سرمایه از سرمایه‌گذاران
در این روش به میزان نیاز پروژه و زمانبندیهای تعیین شده، شرکت اقدام به جذب سرمایه از سرمایه‌گذاران می‌شود و در انتهای پروژه و فروش آن، به تقسیم سود به نسبت سرمایه افراد می‌پردازد. در این روش سرمایه‌گذار در تمامی سود و زیان پروژه سهیم می‌شود و برای انتخاب واحد، در صورت تمایل، در پایان پروژه در اولویت قرار خواهد داشت. در این روش محدودیتی در مورد میزان سرمایه‌گذاری وجود ندارد و سرمایه‌گذاران به چندین روش متفاوت می‌توانند در پروژه مورد نظرشان سرمایه‌گذاری کنند.
این نوع سرمایه گذاری دارای مزایایی به شرح زیر است:
الف- امکان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با سرمایه‌های اندک
ب- حفظ و افزایش قدرت خرید در بازار مسکن
ج- امکان سرمایه‌گذاری و خرید واحد در انتهای پروژه
د- تزریق مرحله به مرحله سرمایه و در نتیجه به نوعی پس‌انداز
ه- تزریق بودجه همگن به پروژه (از سوی دیگر سرمایه‌گذاران) و عدم ایجاد وقفه در پروژه به دلیل کمبود اعتبار
و- توجه بیشتر به کیفیت و استاندارد ساخت به دلیل عدم نگرانی از کسری بودجه